BEPALING VAN MARKWAARDE

by Frans Roos • 5 MIN • 1089 Words

A. VERDUIDELIKENDE VERSLAG: BEPALING VAN MARKWAARDE DEUR MIDDEL VAN DIE INKOMSTEKAPITALISASIEMETODE

1. DOEL VAN DIE VERSLAG

Die doel van hierdie verslag is om die metodologie te verduidelik wat gebruik word om die markwaarde van 'n inkomste-produserende eiendom te bepaal deur die Inkomstekapitalisasiemetode toe te pas. Hierdie waardasiemetode word algemeen gebruik vir kommersiële, industriële, kleinhandel-, kantoor- en beleggings­eiendomme waar die waarde hoofsaaklik afgelei word van die eiendom se vermoë om inkomste te genereer.

2. DIE INKOMSTEKAPITALISASIEMETODE

Die Inkomstekapitalisasiemetode is gebaseer op die beginsel dat die waarde van 'n beleggingseiendom direk verband hou met die toekomstige inkomste wat dit kan genereer. Beleggers koop inkomste-produserende eiendomme hoofsaaklik vir die huurinkomste en opbrengs wat daaruit verkry kan word.

Die metode omskep die eiendom se Netto Bedryfsinkomste (NBI) in 'n aanduiding van markwaarde deur 'n toepaslike Kapitalisasiekoers (Cap Rate) toe te pas.

Die basiese formule is:

Markwaarde = Netto Bedryfsinkomste ÷ Kapitalisasiekoers

3. BEPALING VAN BRUTO HUURINKOMSTE

Die eerste stap is om die bruto huurinkomste wat deur die eiendom gegenereer word, te bepaal.

Eiendomsbesonderhede
Verhuurbare Oppervlakte: 140 m²
Markverwante Huur: R65,00 per m² per maand
Maandelikse Bruto Huurinkomste

140 m² × R65,00 = R9 100,00 per maand

Jaarlikse Bruto Huurinkomste

R9 100,00 × 12 maande = R109 200,00 per jaar

Die beraamde Bruto Jaarlikse Huurinkomste beloop dus:

R109 200,00 per jaar

4. AFTREKKING VAN BEDRYFSUITGAWES

Bedryfsuitgawes sluit die koste in wat nodig is om die eiendom te bestuur en in stand te hou. Dit kan die volgende insluit:

Onderhoud en herstelwerk
Versekering
Eiendomsbestuur
Munisipale heffings wat nie van huurders verhaal word nie
Leegstandsvoorsiening
Administratiewe uitgawes

Vir hierdie waardasie word bedryfsuitgawes op 25% van die bruto inkomste geraam.

Jaarlikse Bedryfsuitgawes

R109 200,00 × 25% = R27 300,00

5. BEPALING VAN NETTO BEDRYFSINKOMSTE (NBI)

Netto Bedryfsinkomste verteenwoordig die inkomste wat oorbly nadat bedryfsuitgawes van die bruto inkomste afgetrek is.

Berekening

Bruto Jaarlikse Inkomste: R109 200,00

Minder Bedryfsuitgawes: R27 300,00

Netto Bedryfsinkomste:

R109 200,00 – R27 300,00 = R81 900,00

Die Netto Bedryfsinkomste beloop dus:

R81 900,00 per jaar

6. TOEPASSING VAN DIE KAPITALISASIEKOERS

Die Kapitalisasiekoers (Cap Rate) weerspieël die opbrengs wat beleggers in die mark verwag vir soortgelyke eiendomme met 'n vergelykbare ligging, toestand en risikoprofiel.

Vir hierdie waardasie is 'n kapitalisasiekoers van 12% toegepas.

'n Hoër kapitalisasiekoers dui gewoonlik op 'n hoër waargenome risiko en lei tot 'n laer markwaarde. Omgekeerd dui 'n laer kapitalisasiekoers op 'n laer risiko en lei dit tot 'n hoër markwaarde.

7. BEPALING VAN MARKWAARDE

Die markwaarde word bepaal deur die Netto Bedryfsinkomste te kapitaliseer.

Berekening

Netto Bedryfsinkomste = R81 900,00

Kapitalisasiekoers = 12%

Markwaarde = R81 900,00 ÷ 0,12

Markwaarde = R682 500,00

8. GEVOLGTREKKING OOR DIE MARKWAARDE

Gebaseer op die beskikbare inligting en die toepassing van die Inkomstekapitalisasiemetode, word die markwaarde van die eiendom soos volg beraam:

MARKWAARDE

R682 500,00

(Ses Honderd Twee-en-tagtig Duisend Vyf Honderd Rand)

Hierdie waarde verteenwoordig die huidige waarde van die toekomstige inkomstevloei wat deur die eiendom gegenereer word, gekapitaliseer teen 'n markverwante koers van 12%.

9. OPMERKING

Die Inkomstekapitalisasiemetode is veral geskik vir inkomste-produserende eiendomme waar betroubare huurdata beskikbaar is. Die akkuraatheid van die waardasie is afhanklik van:
  • Die korrektheid van die markhuur wat toegepas word;
  • Die redelikheid van die bedryfsuitgawes wat beraam word;
  • Die toepaslikheid van die gekose kapitalisasiekoers; en
  • Die heersende marktoestande op die datum van waardasie.

Die aangeduide markwaarde verteenwoordig derhalwe die waarde van die eiendom as 'n beleggingsbate gebaseer op sy vermoë om inkomste te genereer.

B VERDUIDELIKING VAN DIE BEPALING VAN EIENDOMSBELASTING OP GROND VAN MARKWAARDE

1. INLEIDING

Eiendomsbelasting (algemeen bekend as munisipale eiendomsbelasting of "rates") word deur plaaslike owerhede gehef ingevolge die bepalings van die Local Government: Municipal Property Rates Act, 2004. Die doel van hierdie belasting is om munisipaliteite van inkomste te voorsien om dienste soos paaie, straatbeligting, parke, brandbeskerming, administrasie en ander gemeenskapsdienste te finansier.

Die bedrag eiendomsbelasting wat betaalbaar is, word hoofsaaklik bepaal deur die markwaarde van die eiendom en die tarief wat die munisipaliteit vir die spesifieke gebruikskategorie van die eiendom vasstel.

2. MARKWAARDE AS GRONDSLAG VIR BELASTING

Elke eiendom word tydens 'n algemene waardasie deur die munisipaliteit gewaardeer. Die waardasie verteenwoordig die markwaarde van die eiendom op die voorgeskrewe waardasiedatum.

Markwaarde word in die Wet omskryf as die bedrag waarvoor die eiendom op die oop mark tussen 'n gewillige koper en gewillige verkoper verkoop sou word, sonder enige dwang en met voldoende kennis van die eiendom en marktoestande.

Hierdie markwaarde vorm die basis waarop eiendomsbelasting bereken word.

3. BEREKENING VAN EIENDOMSBELASTING

Die algemene formule is:

Eiendomsbelasting = Belastbare Waarde × Tarief in die Rand

Waar:

Belastbare Waarde = Munisipale markwaarde minus enige toepaslike kortings of vrystellings.
Tarief in die Rand = Die bedrag wat die munisipaliteit jaarliks in sy begroting vasstel vir elke kategorie eiendom.
Voorbeeld

Indien die markwaarde van 'n eiendom R682 500 beloop en die tarief vir die betrokke gebruikskategorie 0,020 rand in die rand is, sal die jaarlikse belasting wees:

R682 500 × 0,020 = R13 650 per jaar

4. VERSKIL TUSSEN RESIDENSIËLE EN BESIGHEIDSEIENDOMME

Die Wet maak voorsiening daarvoor dat verskillende tariewe vir verskillende gebruikskategorieë gehef kan word. Dit beteken dat residensiële, besigheids-, industriële, landbou- en ander eiendomme teen verskillende belastingkoerse aangeslaan kan word.

Besigheidseiendomme word oor die algemeen teen 'n aansienlik hoër tarief belas as residensiële eiendomme. In baie munisipaliteite is die belastingkoers vir besigheidsgebruik meer as dubbel die koers wat op residensiële eiendomme van toepassing is.

Die rede hiervoor is dat:

Besigheidseiendomme gewoonlik inkomste genereer;
Besighede maak dikwels groter gebruik van munisipale infrastruktuur;
Die wet laat toe dat munisipaliteite differensiële belastingkoerse toepas om hul inkomstebasis te verbreed.

5. PRAKTIESE VOORBEELD

Veronderstel die markwaarde van twee eiendomme is identies, naamlik R682 500.

Beskrywing       Residensieel    Besigheid
Markwaarde        R682 500          R682 500
Tarief in die Rand      0,010             0,022
Jaarlikse Belasting R6 825           R15 015

In hierdie voorbeeld betaal die besigheidseiendom meer as twee keer soveel eiendomsbelasting as die residensiële eiendom, alhoewel die markwaarde van beide eiendomme dieselfde is.

6. DIE INVLOED VAN MARKWAARDE OP BELASTING

Wanneer die markwaarde van 'n eiendom verhoog, verhoog die belastingaanspreeklikheid gewoonlik ook proporsioneel. Daarom is dit belangrik dat die munisipale waardasie billik, akkuraat en markverwant moet wees.

'n Oormatige waardasie kan lei tot onredelik hoë belastingheffings, terwyl 'n te lae waardasie kan veroorsaak dat die munisipaliteit onvoldoende inkomste ontvang om dienste te lewer.

7. GEVOLGTREKKING

Eiendomsbelasting word bereken deur die markwaarde van 'n eiendom te vermenigvuldig met die belastingkoers wat die munisipaliteit vir die spesifieke gebruikskategorie vasstel. Hoewel die markwaarde die grondslag van die berekening vorm, speel die gebruikskategorie van die eiendom 'n deurslaggewende rol.

Besigheidseiendomme word in die meeste gevalle teen aansienlik hoër belastingkoerse as residensiële eiendomme belas. Dit is nie ongewoon dat die belastingkoers vir besigheidsgebruik meer as twee keer die koers vir residensiële gebruik is nie. Gevolglik kan twee eiendomme met dieselfde markwaarde aansienlik verskillende belastingaanspreeklikhede hê bloot as gevolg van hul onderskeie gebruikskategorieë.




• S H A R E •